「建物状況調査（インスペクション）」とは

2018年4月に施行された改正宅地建物取引業法（以下宅建業法）により、宅地建物取引業者（以下宅建業者）に対して、中古住宅の「建物状況調査（インスペクション）」についての住宅購入者への説明が義務化されました。このインスペクションとはどのようなものなのでしょうか。わかりにくい部分もありますので、ここで正しく知っておきましょう。

中古住宅の状態を確認する制度

インスペクションとは、「既存住宅状況調査技術者」が中古住宅の状況を目視や非破壊検査で確認し、建物が現時点でどのような状態になっているかをチェックする調査です。建物の構造耐力や雨水の侵入防止についての調査を行い、報告します。安心して中古住宅を購入したいという人に向け、建物の状態を報告し、良質な中古住宅の供給促進を目的としています。

宅建業法改正での中古住宅のインスペクションの説明義務は、インスペクションを実施しなくてはいけないという意味ではなく、あくまでもインスペクションを実施していた場合にその内容を重要事項として説明する義務でしかありません。調査結果については、売主・買主双方が確認した内容を売買契約書に記載しなければなりません。つまり、中古住宅の販売を行う宅建業者は必ず全ての物件でインスペクションを実施し、買主にその状態を報告しなければいけないわけではありません。そこを理解しておきましょう。

インスペクションの実施については、媒介契約時にインスペクションが行える者をあっせんできるかを示し、売主・買主の意向によってあっせんをする、ということが義務の範囲になります。

三つのインスペクションの特徴

インスペクションは三つの段階の調査に分かれています。「既存住宅現況調査」、「既存住宅診断」、「性能向上インスペクション」です。後に行くほど精密な検査を行います。それぞれの特徴はどのようになっているでしょうか。

【既存住宅現況調査】

この調査は、入居者が日常的な生活を送っていくために問題なく過ごせる住宅であるかを判断します。目視による診断がメインとなっており、時間や費用は軽微です。基礎、外壁等の部位ごとのひび割れなど耐震性や雨漏りなど防水機能の劣化・不具合の有無を目視、計測によって調査します。現状では住むための用途として十分な性能を持っているかを確認できますが、瑕疵（かし）の存在を見つけ出せるわけではありません。

【既存住宅診断】

既存住宅現況調査よりもっと精密な調査を行います。目視だけで状態を判断するのではなく、非破壊検査も同時に実施します。既存住宅現況調査が、人間でいえば触診など軽微な診断に当たるのに対し、既存住宅診断はレントゲン撮影などを行う精密な診断に該当します。瑕疵の可能性について、より厳密に判断することができます。安全に過ごせる中古住宅の購入を希望する買主が実施することが多くあります。精密な審査ですので、費用も時間もかかります。

【性能向上インスペクション】

こちらはリフォーム前に、住宅がどこまでのリフォームに耐えられるのかを判断するためのインスペクションです。古い住宅でリフォームやリノベーションを行うと、施工によって躯体にダメージを与える可能性があります。そこで性能向上インスペクションを実施して、どこまでのリフォームができるのかを判断します。中古住宅の販売時にはあまり行われません。

調査・診断の範囲を理解する

インスペクションを実施済みの中古住宅は、何も調査結果がない中古住宅よりも安心して購入できます。しかし、調査は入居中の物件に対しての目視、非破壊検査が中心です。そのため移動できない家具の部分や見えない構造部分については、調査できません。場合によっては既存住宅診断でも不満の残る調査結果になることがあります。さらに調査対象には排水・給水設備、配管の状態が盛り込まれていません。そういった点を理解しておきましょう。もしもさらに精密な調査・診断を実施したいのであれば、オプション調査を依頼することになります。